Эксперты: Малоформатные ТЦ — актуальный тренд в строительной отрасли
2023-03-16 03:53

Эксперты: Малоформатные ТЦ — актуальный тренд в строительной отрасли

Фото: evrazsteelbox.ru

По данным исследования «Сбера», в прошлом году количество предприятий в сфере розничной торговли увеличилось на 8 % (по сравнению с 2021-м). Развитие cегмента влечёт за собой повышение спроса на аренду специализированных площадей. Однако решение о возведениии собственного магазина, по оценкам экспертов EVRAZ STEEL BOX, принимает не более 20–30 % инвесторов из сектора малого и среднего бизнеса. Редакции «Сделано в России» они прояснили ключевые вопросы, касательно перспективности строительства новых объектов торговли.

По словам специалистов, в торговых центрах доля свободных площадей за год выросла до 13,4 %. Такое положение дел эксперты связывают с общим снижением рентабельности таких объектов. Средний показатель проходимости торговых центров в Москве упал более чем на 30 %, в регионах — на 16 %, при этом уровень арендной платы практически не изменился.

Обратная ситуация, по данным Focus BI, в небольших районных ТЦ, где трафик вырос в годовом исчислении на 2 %, а исследования Knight Frank говорят о том, что свободных площадей в них практически нет. То есть существует явное переориентирование спроса арендаторов, что определяет восходящий тренд в этом девелоперском сегменте: растущую популярность малоформатных торговых центров площадью от 200 до 20 тысяч квадратных метров.

При этом рынок малоформатных ТЦ ещё далёк от насыщения, что подтверждается статистикой: аналитики CMWP зафиксировали в 2022 году самый высокий показатель за всю историю роста доли таких объектов в структуре нового строительства — 89 %.

Также, по словам экспертов EVRAZ STEEL BOX, благодаря использованию технологий быстрого возведения зданий в сочетании с цифровизацией «бумажных» процессов, которые ещё год назад могли занимать до шести месяцев, включая этап покупки земли, можно сократить сроки строительства.

«Например, с 1 марта 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 07.10.2022 № 385-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ», меняющий правила проведения аукционов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Теперь торги обезличиваются и переводятся на электронные площадки. Это помогает сэкономить за счёт прозрачности процедур и сокращения временных затрат на оформление и независимые проверки», - утверждают специалисты.

Ещё один камень преткновения — проектная и экспертизная рутина, которая может быть сопоставима по длительности со сроком возведения самого здания. Если говорить о классическом строительстве, то это действительно занимает много времени. Но применение стандартизированных решений на основе металлоконструкций позволяет воспользоваться преимуществами автоматизированного проектирования.

«Проектирование, на которое в обычном режиме отводится 1,5–2 месяца, а с учётом доделок и кастомизации — до полугода, в цифровой среде занимает менее получаса. Это эффективно работает для проектирования типизированных зданий, к которым относится большая часть строящихся магазинов и торговых центров площадью до 5 тысяч квадратных метров», — говорит генеральный директор компании EVRAZ STEEL BOX Леонид Лазуткин.

В качестве примера он приводит разработку компании — цифровую платформу BOX EXPRESS, которая начала работать с сентября 2022 года. Инструмент позволяет инвестору сэкономить минимум восемь недель на весь процесс проектирования и сократить прямые затраты на работу проектировщиков. Благодаря этому после покупки и оформления земли, решения вопросов присоединения инженерных сетей заказчик получает готовый проект конструктивной части, который сразу может идти в производство. То есть к моменту завершения нулевого цикла на площадку уже поступают элементы каркасов — и начинается монтаж. В результате процесс значительно ускоряется и становится бесшовным.

В целом цифровые инструменты уже на этапе проектирования помогают сократить инвестиционный цикл строительства магазина или небольшого торгового центра до 5–6 месяцев.

Многие считают, что альтернативой торговому центру и отдельно стоящему зданию является первый этаж жилого дома. Но при таком выборе инвестора поджидают различные ловушки.

«Из-за неудачной планировки, например, по квартирному типу, в зале появляются «холодные» места, узкие проходы и тупики. В эти зоны покупатель не заходит и, соответственно, не видит товара, в результате эффективность продаж падает», — поясняет генеральный директор компании «СеверКонцепт», обладающей большим опытом в области разработки концепции современных торговых объектов, Александр Дринберг.

Для продуктового магазина в жилом доме на первый план выходят проблемы с нерационально выведенными коммуникациями, которые заставляют выстраивать планировку вокруг них. Так, для мясного или рыбного отдела необходимы мойки, но неудачный выход канализации вынуждает использовать специальные насосы, что значительно усложняет и повышает стоимость ремонта.

«В новом здании, при условии грамотно составленного технологического плана, многих проблем изначально не возникает. В частности, заранее рассчитываются объёмы необходимых электрических мощностей. В помещениях стрит-ретейла их нехватка часто значительно снижает рентабельность магазина. Если при присоединении было выделено менее 15 киловатт на 100 квадратных метров, то приходится уменьшать долю холодильного оборудования, а это чревато сокращением покупательской корзины. В отдельном здании блоки кондиционеров, как правило, можно вынести наружу здания. Это позволяет исключить шум в зале, увеличить торговую зону и сократить энергозатраты на охлаждение», — рассказывает Александр Дринберг.

Свобода в вопросах планирования - очевидное, но далеко не единственное преимущество отдельного здания. Как правило, возможность оптимизации подбора и размещения оборудования напрямую влияет на размер инвестиций в его покупку, а также на эксплуатационные расходы. Наличие большой парковочной площади также отражается на потоке покупателей. Но для многих инвесторов самым важным критерием принятия решения о стройке становится возможность расширения и диверсификации бизнеса за счёт арендаторов.

«Строить или не строить? Ситуация на рынке торговых центров малых форматов меняется быстро, но в ближайшие несколько лет эта ниша явно будет оставаться привлекательной для инвестирования. И одной из её отличительных черт является возможность входа не только для крупных «акул» девелопмента, но и для относительно мелких инвесторов. Тем более что сэкономить можно ещё на этапе проектирования благодаря автоматизации стандартных процессов», - заверяют эксперты EVRAZ STEEL BOX.

Справка:

EVRAZ STEEL BOX — производитель и поставщик полнокомплектных быстровозводимых зданий на металлическом каркасе. Разработчик платформы BOX EXPRESS. Входит в состав ЕВРАЗа — одного из крупнейших производителей стали в мире.

Другие интересные новости читайте в нашем Telegram-канале

Автор: Дмитрий Сорока

Сделано в России // Made in Russia

#сделановроссии